販売目的で保有する不動産の評価方法

Q,建売業者ですが、造成中の土地と建物が2戸売れずに残り ましたが、この場合の棚卸資産の評価方法を教えてください。

A,棚卸資産の評価方法には、原価法と低価法があります。 更に原価法は、個別法、先入先出法、総平均法、移動平均法、最終仕入 原価法、売価還元法に分かれています(所令991)。 これらの評価方法は、事業の種類及び資産の種類(商品又は製品(副産 物及び作業くずを除きます。)、半製品、仕掛品(半成工事を含みます。)、主 要原材料及び補助原材料その他の棚卸資産の区分) ごとに選定し、書面に より納税地を所轄する税務署長に届け出なければならないことになってい ます(所令100)。 御質問の場合は、土地や建物についても棚卸資産に該当しますから、上 記のいずれかの方法によって評価をしなければなりません。 なお、税法においては上記の原価法のいずれの方法によるかは納税者の 選択に任せており、納税者が上記以外の特別な評価方法によることも納税 地を所轄する税務署長の承認を受ければできることになっています(所令 99の2)。 ただし、個別法は、棚卸資産のうち通常一の取引によって大量に取引さ れ、かつ、規格に応じて価格が定められているものについては、選定がで きないこととなっています(所令992)。 これは、同一種類の棚卸資産が絶えず受払いされているときに個々の棚 卸資産を個別管理することは技術的に不可能と考えられますし、事業主の 恣意によって取得価額の高いものから払い出していくといった利益調整が 考えられるからです。 しかしながら、もともと個別管理が必要な土地や建物については、個別 法により評価するのがよいでしょう。 一般に、個別法を選定できる資産は、次のとおりです(基通47-1)。 (1) 商品の取得から販売に至るまで具体的に個品管理が行われている場合 又は製品、半製品若しくは仕掛品については個品管理が行われ、かつ、 個別原価計算が実施されている場合において、その個別管理を行うこと 又は個別原価計算を実施することに合理性があると認められるその商品 又は製品、半製品若しくは仕掛品 (2) その性質上専ら(1)の製品又は半製品の製造等の用に供されるものと して保有されている原材料 一方、棚卸資産の評価方法を選定しなかった場合又は選定した方法によ り評価しなかった場合は法定評価方法(最終仕入原価法)により評価する ことになります(所令102①)。 なお、いったん採用した評価方法を変更するため、評価方法の変更承認 申請書を提出した場合に現によっている方法を採用してから3年を経過し ていないときは、その変更が特別な理由によるものでないときは却下され ます。また、3年を経過していても、その変更について合理的な理由がな いときは却下されることがあります (基通47-16の2)。