有料駐車場の所得区分について

Q.私の所有する土地を有料駐車場として利用することとし、このほど施設も完備したので近日中に開業するつもりです。この有料駐車場には管理者を置き、使用時間の長短、自動車の大きさに応じた料金をとる方法で経営するつもりですが、一部月極の契約も結んでいます。この場合は、いずれも事業所得になりますか。

A.有料駐車場から生ずる所得がいずれの所得になるかは、有料駐車場に利用されている土地の上に新たな「自動車預かり」というサービス業務が営まれているかどうかで見分ければよく、一口に言って、そこに駐車している自動車の管理責任を全面的に負っているかどうかが判定の基準になります(基通27-2)。つまり、そこに駐車している自動車に破損、盗難等の事故が生じた場合に自動車の持主が被った損害を有料駐車場の経営者が負わなければならない仕組みになっていれば、それはもはや土地(場所) の貸付けではなく、「自動車預かり業」が営まれていると見られるからです。保管責任を全うするためには、御質問のように、①管理者を置く ②自動車の出入りを規制する ③ 周囲を塀、フェンスなどで囲む ④ 夜間は施錠する、などの処置が当然講じられるでしょうから、外観上、このような処置の施してある有料駐車場から得られる収益はもはや不動産所得でなく、通常は事業所得として課税されるものと思われます。