買換え特例適用資産の修繕費判定における取得価額

Q.私は物品販売業を営んでいましたが、経営不振のために廃 業することになり、令和6年5月に、取得価額500万円の事業用資産 (土地)を2,000万円で譲渡し、2,100万円でアパートを建築して、租 税特別措置法第37条の特定事業用資産の買換えの特例を適用しました。 その後、このアパートの修理、改良等を行うこととなり、100万円 を支出しました。この支出が資本的支出であるか、修繕費であるかの 判定を支出金額が取得価額の10%相当額以下かどうかの形式的区分基 準によって行う場合、その基準となる取得価額は特例適用後の取得価 額によるべきですか。それとも特例適用前の実際の取得価額によるべ きですか。 (注) 特例適用後の取得価額は、500万円×0.8+2,000万円×0.2+ (2,100万円-2,000万円)=900万円です。

A.特例適用後の取得価額900万円を基として判定します。 各年において支出した一の修理、改良等の費用のうち、明らかに資本的 支出に該当するものを除き、その支出金額が160万円未満の場合又は② 個々の資産の前年末における取得価額のおおむね10%相当額以下である場 合には、その全額を修繕費としてその年分の必要経費に算入することがで きます(基通37-13)。 この場合の「前年末の取得価額」は、いわゆる税法上の取得価額を意味 しており、租税特別措置法に規定している収用や買換えの場合の課税の特 例の適用を受けて取得した代替資産又は買換資産については、これらの特 例の規定(措法37の3など)により計算された金額をいうものと解されま す。 したがって、御質問の場合は、特例適用後の取得価額(900万円)を基 として判定しますと、その10%の90万円を超えていますので、形式的区分 基準によれば修繕費には該当しないこととなります。 しかしながら、別途実質的な判定で、例えば、壁の塗替えやその他次の ような費用は、一般的に修繕費と考えられていますので、これらの費用を 区分して修繕費となる金額を判定することになります。 ① 家屋の床のき損部分の取替え ② 家屋の畳の表替え ③ き損した瓦の取替え ④ き損したガラスの取替え又は障子、襖の張り替え ⑤ ベルトの取替え ⑥ 自動車のタイヤの取替え ただし、継続適用を条件として一の修理、改良等の費用の金額の全額(周 期の短い費用の特例を適用したものを除きます。)について、その金額の 30%相当額とその資産の前年末の取得価額の10%相当額とのいずれか少な い金額を修繕費とし、その支出した金額からその修繕費とした金額を控除 した残額を資本的支出の額としてその業務に係る所得の金額を計算し、そ れに基づいて確定申告を行っているときは、その計算が認められることに なっています(基通37-14)。 この場合、その修理、改良等をした固定資産に係る除却損失について、 所得税法第51条第1項又は第4項 《資産損失の必要経費算入》の規定の適 用を受ける場合には、原状回復費用のうち除却損失に相当する部分の金額 までは必要経費に算入されないことになりますので注意してください(基 通51-3)。